Gewerbliches Mietrecht

Ihr Rechtsanwalt für gewerbliches Mietrecht in Krefeld

Mietverträge können in verschiedenen Bereichen geschlossen werden. Für Gewerbetreibende ist sicherlich der Gewerberaummietvertrag einer der wichtigsten Mietverträge, bilden doch die Gewerberäumlichkeiten das Fundament der gewerblichen Tätigkeit.

Allerdings gibt es zahlreiche Unterschiede zwischen einem Mietvertrag über Wohnräume und einem Mietvertrag über Gewerberäume. So gelten auch zahlreiche von der Rechtsprechung für das Wohnraummietrecht entwickelte Grundsätze nicht im Bereich des Gewerberaummietrechts.

Das bedeutet jedoch auch, dass der Gewerbemietvertrag weniger Beschränkungen unterliegt und somit bei der Vertragsgestaltung grundsätzlich mehr Möglichkeiten bestehen. Allerdings ist auch das Gewerberaummietrecht kein rechtsfreier Raum. Auch die Klauseln in Gewerberaummietverträgen dürfen den Vertragspartner des Verwenders nicht entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

Mit dem Abschluss des Mietvertrags entstehen für den Vermieter und den Mieter einige Rechte, aber auch Pflichten. Durch den Mietvertrag wird der Vermieter beispielsweise verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Ferner hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Mieter hingegen ist verpflichtet, die vereinbarte Miete zu zahlen.

Haben Sie Fragen im Bereich des gewerblichen Mietrechts, vereinbaren Sie einen Termin. Wir helfen Ihnen in allen Bereichen des gewerblichen Mietrechts, von der Vertragsgestaltung bis zur Räumung.

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Rechtsanwalt, Fachanwalt Jens Ophey

Jens Ophey

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Steuerrecht

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Der Gewerberaummietvertrag bildet die Basis für die Zusammenarbeit zwischen Mieter und Vermieter. Umso wichtiger ist daher, dass der Vertrag für beide Vertragsparteien eindeutige Regelungen enthält, die auch einer rechtlichen Überprüfung standhalten. Dabei ist zunächst zu unterscheiden, ob eine Individualabrede oder eine AGB-Klausel vorliegt. Dieser Unterschied hat maßgebliche Auswirkung, da an eine Individualabrede andere Anforderungen gestellt werden, als an eine AGB-Klausel.

In jedem Fall sollte der Mietvertrag jedoch schriftlich geschlossen werden. Nur so kann zwischen den Vertragsparteien Klarheit herrschen, was seinerzeit vereinbart wurde und was nicht.

Brauchen Sie Hilfe bei der Gestaltung eines Mietvertrags oder wollen Sie einen bestehenden Mietvertrag um gewisse Klauseln ergänzen? Vereinbaren Sie einen Besprechungstermin. Wir beraten Sie und helfen Ihnen bei der Gestaltung des Vertrags beziehungsweise einzelner Klauseln.

Das Herzstück eines jeden Mietverhältnisses ist der Mietvertrag. Umso wichtiger ist, dass der dem Mietverhältnis zugrunde Mietvertrag und die darin enthaltenen Regelungen die Anforderungen erfüllt, welche das Gesetz und die Rechtsprechung an sie stellen.

Nicht selten verwenden Vermieter sogenannte Formularmietverträge. Dabei ist zu berücksichtigen, dass solche Mietverträge in der Regel der sogenannten AGB-Kontrolle unterliegen. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die der Verwender der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt.

An allgemeine Geschäftsbedingungen werden jedoch andere Anforderungen gestellt, als an sogenannte Individualabreden. Individuelle Vertragsabreden haben grundsätzlich Vorrang vor den Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Sind Sie Vermieter und wollen Ihre bestehenden Mietverträge überprüfen lassen, um Gewissheit zu erlangen, ob die darin getroffenen Regelungen wirksam sind oder sind Sie Mieter und wollen wissen, ob Sie vertraglich übernommene Pflichten tatsächlich erfüllen müssen, dann vereinbaren Sie einen Besprechungstermin. Wir überprüfen für Sie die Regelungen des Mietvertrags auf ihre Wirksamkeit hin und stehen Ihnen auch bei Verhandlungen zur Seite.

Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. So schreibt es das Gesetz in § 535 Abs. 1 S. 1 BGB vor. Nicht selten jedoch verändert sich der Zustand der Mietsache während der Mietzeit, was erhebliche Folgen haben kann. Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

Hat der Mieter dem Vermieter den Mangel ordnungsgemäß angezeigt, muss der Vermieter den Mangel auf seine Kosten beseitigen, sofern nichts gegenteiliges geregelt wurde. Beseitigt der Vermieter den Mangel nicht, kann dies weitreichende Folgen für ihn haben.

Hat die Mietsache einen Mangel, so kann ein Fall der Mietminderung vorliegen, welcher dazu führt, dass der Mieter nur eine herabgesetzte Miete zu entrichten hat. Zudem kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Schadenersatz verlangen.

Sind Sie sich nicht sicher, ob ein Mangel an der Mietsache vorliegt oder bestehen Streitigkeiten zwischen Ihnen und dem Vermieter oder zwischen Ihnen und dem Mieter, vereinbaren Sie einfach einen Besprechungstermin. Wir bewerten den vermeintlichen Mangel und erarbeiten mit Ihnen gemeinsam Lösungen.

Die Mietminderung ist sicherlich einer der unangenehmsten Vorfälle für den Vermieter. Wann ein Fall der Mietminderung vorliegt, regelt das Gesetz in § 536 Abs. 1 BGB. Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Bitte beachten Sie, dass nicht jeder Mangel von der Entrichtung der vollständigen Miete befreit. Das (teilweise) Einstellen der Zahlung der Miete ohne vorherige Beratung bei einem Spezialisten ist daher äußerst fahrlässig. Denn der Vermieter ist ab einem bestimmten Mietrückstand zur Kündigung berechtigt.

Liegt ein Mangel an der Mietsache vor oder sind Sie unsicher, ob ein solcher vorliegt, vereinbaren Sie einen Besprechungstermin. Wir prüfen die Angelegenheit und teilen Ihnen mit, ob ein Fall der Mietminderung vorliegt. Gemeinsam erarbeiten wir sodann eine auf Sie zugeschnittene Lösung.

Leider gibt es immer wieder Situationen in denen ein Gewerberaummietvertrag gekündigt werden soll. Hierbei ist jedoch zunächst zu unterscheiden, ob ein befristeter oder ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen wurde.

Befristete Mietverträge enden automatisch zu dem vereinbarten Datum und können in der Regel nicht ordentlich gekündigt werden. Bei unbefristeten Mietverträgen ist dem Grunde nach eine gesetzliche Kündigungsfrist zu beachten. § 580a Abs. 2 BGB bestimmt, dass bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig ist.

Allerdings können unter gewissen Voraussetzungen auch andere Kündigungsfristen vereinbart werden. Ferner sind immer wieder außerordentlich fristlose Kündigungen ein Thema, mit dem sich die Gerichte auseinandersetzen müssen. Fristlose Kündigungen erfordern jedoch das Vorliegen eines wichtigen Grundes. Nicht selten wird mietvertraglich geregelt, wann ein solcher wichtiger Grund vorliegen soll.

Wollen Sie den Mietvertrag kündigen oder haben Sie eine Kündigung erhalten, dann kontaktieren Sie uns. Wir prüfen für Sie die Kündigung und treten in Kontakt mit dem Vertragspartner, um eine für Sie vorteilhafte Lösung zu finden.

Hat der Vermieter gekündigt, will der Mieter aber nicht ausziehen, stellt sich nicht selten die Frage was zu tun ist. Um eine Räumung durchführen zu können, wird ein Titel gegen den Mieter benötigt. Ein solcher Titel stellt beispielsweise das Urteil eines Gerichts dar, welches den Mieter zur Herausgabe der Mietsache verpflichtet.

Voraussetzung ist jedoch, dass der Mietvertrag wirksam gekündigt wurde. Nur dann ist das Räumungsverfahren für den Vermieter erfolgreich. Auch im Räumungsverfahren spielen Mietmängel und die damit einhergehende Mietminderung eine Rolle, beispielsweise wenn die Miete aufgrund der Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit auf null gemindert ist.

Haben Sie einem Mieter gekündigt und wollen nun ein Räumungsverfahren anstrengen oder sind Sie Mieter und haben eine Klage auf Herausgabe der Mieträumlichkeiten erhalten, kontaktieren Sie uns. Wir erläutern Ihnen, wie es nun weitergeht und erarbeiten die für Sie beste Lösung. Selbstverständlich vertreten wir Sie auch im gerichtlichen Verfahren.

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